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办公空间里的万豪,办公连锁品牌玖维客下个目标1000万平方米

饭桌君 07月01日 创业案例
2018年获IDG资本的3000万PreA轮投资。

2019年6月26日,办公连锁品牌玖维客宣布品牌和战略升级,旗下所有办公楼宇全部更名为新品牌“JWK”。

浙江玖维客信息技术有限公司是国内办公需求升级运营服务商,公司成立于2017年3月,2018年获IDG资本的PreA轮投资。

玖维客现有运营服务面积超过150万平方米,规模居全国第一,公司锁定一二线城市,目前运营物业主要分布于长三角地区。其中杭州总部办公空间数量最多,包括京崎大厦、连连空间、香溢大厦、城发天地、致应中心、聚才大厦等,其次是上海,包括上海大宁中心等楼宇,服务项目包括同盾大厦,福田银座,中福广场等项目。公司将于2019年下半年进驻成都、长沙等城市。

玖维客目前入驻公司包括连连科技、香溢集团、交工集团、信达证券、北冥星眸、雅格纳等。在营项目平均年出租率为95%,年出租率最高达98%。

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新升级的公司品牌JWK标志着JWK办公产品升级进入3.0阶段。

JWK产品的1.0版本,解决的是新一线城市写字楼业主规划难、招租难、运营难的等痛点。

JWK产品的 2.0版本,解决租户选址难,搬迁难等问题,也就是中小企业的办公痛点。

最新的JWK产品 3.0版已经可以同时满足15-1000人规模公司对于空间的自由选择需求;而且它用“低频共享”理念实现的一整套综合办公解决方案,并涵盖了联合办公等各种新兴业态。

在JWK的综合办公社区中设有美食广场、健身房、咖啡厅、便利店、员工服务区、小邮局、母婴室、童嬉区等传统中小公司难以为员工提供一站式的生活配套。

满足中小企业办公需求的新赛道

过去几年联合办公曾是一条热门赛道,但在经历了2015-2018年的资本催熟后,联合办公增速明显放缓。

VCSaaS数据显示,从2018年至2019年3月,联合办公品牌减少约40家,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

楼剑俊认为,这是因为联合办公不能满足中国绝大部分中小企业的办公需求。

一方面,虽然联合办公产品在过去数年几经迭代,但其主流产品形态还是只适合0-15人的早期创业公司。“这只是企业发展中一个很短暂的阶段,而且不确定性很强。”这些因素导致联合办公空间的招商、运营成本都非常高,经常要实现90%以上的出租率才能盈利,也在客观上增加了公司运营成本。

另一方面,联合办公大多处于一二线城市核心商圈,对初创公司员工来说,交通、生活成本都很高,极易造成员工流失。

JWK定位为解决中国中小企业的办公升级需求。在中国,有70%以上的公司处于这一阶段,他们办公人数在15-200人之间,办公面积需求在100-3000平米不等。针对这些公司,JWK以每100平方米为基础单位,提供了不同规格的空间产品。

JWK还有一套选址逻辑,不仅在JWK之内为中小企业员工提供完善的办公生活服务,还在JWK之外减少员工生活成本,帮中小企业主更好的留住员工。

以杭州为例,在联合办公空间租20个工位,每月大概要花费3—5万元。而在JWK,仅需1.8万元上下,就能更好的满足20人办公需求。

同等规模下,除了开放办公区,JWK的标准化空间产品,还包括一间CEO办公室、一间财务室和一间小的会议洽谈室,这更符合中小企业的现实需求。

同时员工也拥有更舒适的办公体验,在JWK,人均办公面积在10平米左右,而联合办公空间人均办公面积是6平米,工位可以宽敞近一倍。

实现这一切,楼剑俊的关键词是“低频共享”。在JWK的整租模式下,每个项目都会拿出6%-10%的面积作为“第三空间”,实现那些低频却必要的办公生活服务。

共享的“第三空间”既包括大会议室这样的商务类空间,也包括餐饮、消费、休闲等服务型空间。比如为了适应90后的消费需求,JWK每个项目都有咖啡业态配套,根据不同项目选择星巴克、Costa、瑞幸等知名品牌入驻。

“低频共享”还能让入驻的中小企业实现许多大公司才有的员工待遇。楼剑俊举例,一家15人的公司有孕产妇时,公司很难单独为她划出一间哺乳室,但如果一栋写字楼,有几十家中小企业,就会有超过20位孕产妇,“这样的需求应该被重视和满足”

在JWK的部分楼宇中,也设置了工位单价更低的联合办公空间,这意味着一家千人以下规模的公司,整个生命周期中所有的办公需求都能在JWK中实现。

相比曾颇为引人注目的联合办公,JWK新的运营模式和生态理念是一条更具想象空间的新赛道。

缓解办公之“痛”

JWK独特的商业模式使它成为“新办公”领域中,成长最快、资金使用效率最高、且唯一盈利的公司。

从2017年3月成立算起,它迅速扩张至150万平方米规模只用了2年多,期间只在2018年进行过一笔3000万元人民币的融资。不同于那些“烧钱”模式,JWK全部在营项目,全部实现盈利。因为JWK解决了写字楼业主和租赁房之间过去难以调和的矛盾。

通常写字楼资产的持有者在拿楼之后要经历定位、设计、装修、招商、运营等诸多环节,均由不同单位完成,仅施工到招商完成就至少需要3年。

对于没有经验的写字楼业主来说,上述环节处处有“坑”,即便有经验的业主也难以绕过这些繁琐环节,减少时间、财力、精力,这也是为什么市场中有那么多的“二房东”。

租户租房后更会被那些绕不过去的中间商坑的苦不堪言,尤其是物业和装修。许多物业会通过提升水电费、多收押金来赚钱,租户由于预交了大笔房租只能被迫接受。楼剑俊之前帮朋友查看办公室施工时发现某个自己每平米花100多元就能买到的材料,报价单上却写着600多元。

“可小公司装修太低频了,根本没有议价能力。”楼剑俊认为这样的做法太反人性,这些就是JWK要解决的问题。

JWK采取“整租拿楼”模式,相比联合办公多在2000-10000平米之间的单体面积,JWK的单个项目面积至少在2万平米以上。

其后作为业主和租户之间唯一的平台方,JWK集成了所有中间环节的职能,实现从“项目选址—产品实施—项目施工—项目招商—项目运营”的全流程运营。

租户签约后15天内办公室就可以精装修交付,这不仅方便了业主和租户,也给JWK带来了足够的盈利空间,仅拿楼一项,整租模式就比联合办公至少便宜20%-30%。

在施工造价和空置成本方面,更有明显优势。目前JWK二次改造项目造价控制在600元/平方米以内,施工工期60天,JWK一次改造项目造价控制在1000元/平方米以内,施工工期90天。交付前30天集中招商,项目月去化面积可达5000-7000平方米,招商速度同规模写字楼最快;团队招商和渠道招商贡献占比50%:50%,招商费用行业最低。

1000万平方米新目标

在JWK产品升级到3.0版本时,楼剑俊也有了更大的目标。

他提出“办公连锁”概念是因为此时的办公服务市场就像十多年前的酒店市场,极度分散且用户却有着普遍的升级需求,市场急待被整合。

以物业角度看,虽然都是有着共享概念的“新办公”品牌,但JWK所服务的一二线城市的写字楼市场比联合办公大得多。

(世邦魏理仕的研究数据显示,上海超甲级、甲级以及乙级写字楼总体量约为1400万平方米,而联合办公产品总体量仅为85.7万平方米。联合办公总体量与优质写字楼总体量的比例仅为6%;北京、深圳和上海差不多,也是6%,而成都、杭州这一比例仅为3%,广州、南京为2%。)

另一组数据是,一线城市甲级以上写字楼约为市场的20%,二线城市约为15%。

楼剑俊说道,“除了头部的超甲级、甲级写字楼,和那些20年以上没有改造价值的老旧物业,一二线城市50%以上的写字楼都适用JWK模式。”

而且从大趋势上看,写字楼市场存量规模正在增大,同时空置率上升,正在从卖方市场转向买方市场,物业持有方正需要考虑更多精细化的运作来实现增效降本。

戴德梁行北中国区写字楼部主管李世春在今年2月的采访中表示,截止2018年第四季度,戴德梁行全国监控的18个主要城市中甲级写字楼总存量是5,554万平方米,四个一线城市的存量是3,193万,二线城市是2,361万。预计从2019年-2023年,全国还会新增3,958万的供应,一线城市2,240万,二线城市是1,718万。

中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》指出17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。目前来看,2019年一线城市租金大幅下降,空置率小幅增加;二线城市租金小幅上涨,空置率大幅增加。

在这样的形势下,楼剑俊希望:“JWK可以在未来实现1000万平方米的运营体量。”

这样的体量下,JWK可以像酒店中的万豪集团那样涵盖不同的细分品牌,并让JWK为散乱的写字楼市场树立真正的标准。

作者:饭桌君
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