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长租公寓生死劫

石富元 2018年08月23日 其它
自如被推上了风口浪尖,旋即个别长租公寓爆仓、资本作祟各种声音甚嚣尘上。

11.jpg文丨不凡商业记者 石富元 

凌晨6点的北京已经醒了过来,路边的早餐铺已经开张,路上也已经汇聚起了车流,刚出北京西站的李磊站在莲花池东路的过街天桥上,往下看是一眼望不到头的车流,往两旁看是灯光数点的高楼,他内心告诉自己:北京我来了。

2015年夏末,李磊辞去武汉的程序员工作来到北京,并自信可以在北京收获更多。能有此份自信,是因为在来北京之前他便拿到了北京一家互联网公司的offer,薪资待遇是此前的两倍。

2015年正值移动互联网创业大潮的顶峰,每天都有无数创业者拿到融资开始开发APP,人力市场对程序员的需求也到达了顶峰。李磊来北京的一年内完成了三连跳(槽),收入也已经是在武汉时的四倍。

虽然收入大涨,但即将迈入成家立业之年的李磊并不敢乱花钱(同时也没时间花钱),因为他明白接下来就是结婚、买房、生娃,每一件都是需要花钱的事情。为了节省开支,李磊住在西五环外的一个自建集中式公寓,月租金只有1500块钱,且押一付一。“条件虽然苦了点,但内心是踏实的。”李磊回忆道。

但进入2018年后,李磊的生活突然急转直下,他原本美好的打算开始与现实愈发脱节。

租房难、价格涨:房屋租赁乱象之下

2017年6月《北京城市总体规划(2016年-2035年)》发布,北京市政府开始大规模拆除边远地区的自建出租房、合租房,疏解低端产业流动人口。听到这个消息后,李磊隐隐有些不安,担心自己当下的住所会成为被拆除的违建。

2017年11月18日18时许,北京市大兴区西红门镇新建村发生火灾,共造成19人死亡,8人受伤。随后,北京拆除违规建筑的力度和速度陡增,越来越多的自建出租房被确定拆除,2018年3月份李磊收到了房东通知,被要求尽快搬家,因为他所在的自建公寓已经被确定即日拆除。

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接到通知第二天,李磊便请假开始出去找房子。“私人出租房是不能再找了,只能找正规小区的出租房。”但一连找了两天,都没有找到满意的,原因只有一个:房租太贵。

最终,李磊以2500元钱的价格,租到一个三室一厅中的次卧。新住所位于西四环与五环之间,房子比较老旧,由于上一个租户合同未到期就搬走了,中介才肯把这一个还有半年合同期的房间以比较低的价格转租给李磊。

与此同时,5月份后李磊所在的互联网创业公司由于没有融到钱,而且业务还不能自动造血,因此账上已经没有钱,4月份的工资都发不出来了。由于当前人力市场供大于求,再出来找工作也不容易,李磊就一直在公司继续干着,想等公司挺过难关。

可是进入8月份后,李磊公司宣布倒闭,员工工资只能先打欠条。4个月没有收入的李磊,已经通过信用卡和借呗透支了不少钱。

更雪上加霜的是他的房子马上要到期了,如果续约时中介把房租涨到3000多块钱,押一付三再加一个月中介费,他需要一次性付出去近两万块钱,这对于他当前的处境而言十分困难。

和李磊一样,很多人在去年北京疏解人口的过程并没有选择离开,并纷纷从私人自建出租房搬进了周边的小区,一时间北京的租房市场出现了严峻的供不应求的情况,加之7月份后大量学生离开校园进入社会,突发情况遇上历年的租房旺季,双重原因的叠加下闹出了自如和蛋壳为抢房源把租金从7500元炒到10800元的闹剧。

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一石激起千层浪,房租上涨迅速成为了一个舆论焦点。数据显示北京7月份房租同比上涨了20%,已经触及了很多人的能够忍受的上限。自如、蛋壳等长租公寓品牌被普遍认为是此次事件的罪魁祸首,是“奸商”恶性竞争哄抬租金,招致人人喊打。

最终北京10家中介被约谈,会后承诺不涨租金,并拿出12万套存量房源投向市场,才暂时平息了这场事件。

但李磊对此却十分纠结,一方面房租上涨让其十分愤懑,但与此同时品牌型的长租公寓似乎又是其最好的选择。

“这些年最怕的就是搬家,因此就算中介费贵一点,我也要找正规中介租房子。”李磊感叹道。

和李磊相似,大部分年轻人在刚出校门进入职场的初期,都在租房子这件事上遇到过各种各样的糟心事。

和李磊角色不同,朱玲是房东,但在租房这件事上也颇为糟心。

朱玲家自住房外还富余了一套,就挂了出去想着每个月收些租金,但租的时候遇到了不少烦心事:她的房子是三室,没多少租客愿意整租,她只能一间一间往外租,签三份合同,挺折腾的;而且租客还经常有各种要求,比如通下水道、换门锁、甚至交物业费都得和她商量,搞得她多少有些心烦。

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最让朱玲受不了的,是有的租客说不租就不租了,还让她退押金,为这事她没少和租客起争执。据她说最大的损失不是房租收少了,而是房子空着没租出去。“一个月房租的损失能抵消掉房租多收10%的收益。”

“一套房子不值得折腾,还不如把房子租给中介,让他们再去往外租,他们肯定比我经得起折腾,我也不用操心房子空着租不出去。”朱玲向不凡商业记者盘算道。

最近自如CEO熊林在回应质疑时对当前国内的租房市场也做了解读,他指出中国租房市场还处于市场化的早期阶段,供(房主)需(租客)双方都极其个性化,C2C(房东直租、中介代理、个人二房东)的服务模式存在低效、低质、不安全的问题,而C2B2C(品牌公寓)模式才真正能解决当前的市场痛点。

李磊和朱玲虽然身份不一样,一个是租客,另一个是房东,但他们同样作为个人,在租房市场上有这样或那样的劣势,都有非常多的痛点需要被解决。熊林作为品牌型长租公寓的创业者,则寄希望于用长租公寓的模式去解决供需两端的痛点。

长租公寓是为何会走向舆论漩涡的?

长租公寓伴随着此次房租事件映入大众视野,但是对大多数人来还算是新生事物,即便身为房东和租户都对中介市场多有微词,但是对长租公寓行业本身大家却并不熟悉。

按百度百科的解释,所谓长租公寓就是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士,一般租期为一年。

2011年自如成立,开启了中国品牌型长租公寓的商业探索。品牌型长租公寓通过规模化运营房屋资产,可以实现统一化的装修、保洁等服务,比单个房东和小机构在运营成本上要更低,也更有效率。

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但随着近日北京市住房城乡建设委会同多部门开展整治“黑中介”活动,很多租房市场的问题再次暴露出来,包括:哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力等。

其中大部分问题都是租房市场老问题,唯有一个问题特别扎眼,即强制贷款付租金。这个问题反映了长租公寓运营商与P2P“勾结”,以押一付一甚至“0押金”为诱导,把租户的租房合同变成了借贷合同,长租公寓则能从P2P平台一次性拿到12个月租金,同时把用户每个月的租金作为还款按月打给P2P平台。

此次事件中行业头部品牌自如也卷入其中,上了此次“黑中介”名单,招来一顿炮轰。紧接着舆论开始发酵,直指长租公寓就是变相的金融产品,存在爆雷的隐患,且一旦爆雷其后果甚于P2P。

但抛开情绪上的愤慨,认真观察我们会发现,这些年来产业与金融结合的例子其实已司空见惯,在淘宝上买东西选择用花呗支付,其本质与上述行为一样,也是把买卖合同变成了一个借贷合同,花呗也会把这些借贷合同打包成资产放在证券市场融资,用户每个月的还款现金流就是资产的标的。

在这个过程中,用户获得付款上的便利性,平台获得金融服务收益。本质上这个方法非常常规并没有什么问题,有可能出问题的地方在于具体的玩法上是否变形。

比如,事先有没有给用户充分的知情权和选择权,操作上是否有不合规的地方,平台是否获得开展相应金融业务的牌照或许可,通过融资获得的资金的用途有没有受到监管等。

此次“涉事”长租公寓运营商,大概率是把租金的金融化运作作为了融资工具,把融来的钱用于规模上的扩张。只不过和常规的融资方式有些区别,不是通过银行、证券交易所或者私募基金,而是通过P2P。

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自如CEO熊林

不凡商业从业内得知的一致信息是,长租公寓行业和零售行业一样,是一个微利的生意,只有做大规模才能获得竞争壁垒,才能生存下来。但与此同时,这个行业又十分巨大,引得无数创业者前赴后继。

据国家统计局数据显示,截至2017年末,中国常住人口的城镇化率达到了58.52%,但距离发达国家80%的平均水平仍有差距。因此未来很长一段时间内,中国还会有大量人口会从农村流向城市,会有租房需求,会遇上李磊遇到过的那些麻烦。

另外,据业内人士透露,所有品牌长租公寓在整个租房市场的占有率还不到2%,远低于发达国家的25%-30%的平均水平。已经发展了7年的自如,目前作为国内最大的长租公寓品牌,管理房屋规模也才60万套。

因此无论从整体的市场容量来讲,还是从行业增长空间而言,从资本到行业都普遍认为品牌型长租公寓未来会有很大的机会,因而催生了最近两年的长租公寓创业热和投资热。作为头部品牌的自如,今年已经完成了两轮融资,融资规模在数十亿元。

在创业者前赴后继探索行业未来的当下,高租金、“违规”融资等话题甚嚣尘上,给这个行业蒙上了一丝阴霾。

SOHO中国的董事长潘石屹最近发表了对长租公寓的看法,其认为只有1%的租金回报率(年租金/房产总价),长租公寓的账根本算不过来。“就算租金再涨一倍长租公寓也无法盈利。”

租金上涨导致的群众愤懑,加之大佬的发言,一时间让长租公寓坠入了舆论的旋涡,业界纷纷开始质疑,这个模式能否走得通。

长租公寓能否去金融化

横向对比,在欧美等发达国家,品牌型长租公寓是非常成熟的商业模式,也不乏百亿美金级别的上市公司(如AVALONBAY)。

但美国和中国情况不太一样,美国在上世纪50-70年底有一个“人口郊区化”的潮流,大量人口从市中心搬到了郊区居住,到了1980年,美国前15大城市,只有休斯顿郊区人口低于50%,最夸张的波士顿则有84%都是郊区人口。

这导致了美国城市的人口密度没有那么高,同时美国已经完成了农村人口向城市人口迁移,各个城市的常住人口总量相对固定,且美国经济增长相对平稳,这些因素反映在房价上,就是房价比较稳定。由于供给端的价格稳定,美国租房市场便习惯于用租金回报率来为房租定价,租金回报率能达到4%-8%。

另外,美国的长租公寓品牌往往采取自己持有房屋的方式经营,不仅租金回报有保障,而且还能在房价的波动周期中依靠售出或购进资产的方式获得资产增值的收益。

但中国处于一个经济高增长和人口往城市迁移的长周期发展过程当中,因此房价维持了20多年的持续高增长。中国长租公寓品牌要想持有物业,就必须承担价格过高且变化过快的收购成本,并绕过各大城市的限购政策制约,因此除了开发商自有物业做长租公寓外,其它行业玩家根本算不过来账。

因此,目前阶段下,中国长租公寓发展更倾向于向个人房东租赁房屋再往外出租的托管模式。就像朱玲一样,就富余一套房子,其房租收入不足以让其成为职业房东,还不如委托给长租公寓品牌商运营,自己则能收取稳定的租金。

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但朱玲为代表的房东也不傻,多品牌都争抢一个房源的情况下也自然会知道市场供不应求,会要求涨房租。如此一来,长租公寓就会受到很强的成本上涨压力(中国租金回报率远低世界平均水平,预示着供给端有很强的房租上涨动力)。

而目前的问题是,供给端有很强的租金上涨动力,但需求端已经到了房租承受的上限,这导致整个长租公寓行业的租金差特别小。

据业内人士透露,北京地区长租公寓向房东租房的成本,已经占到了其对外出租租金的70%,再除去空置率成本、装修维护成本、贷款利息等成本后,这个行业就是个非常微利的行业。空置率一旦超过10%,就容易亏损,就连头部品牌自如目前都尚未盈利。

自如CEO熊林也在近来的公开讲话中称,长租公寓谈盈利为时尚早,第一步要做好服务品质,第二步要扩大规模,第三步才考虑盈利,言下之意还在扩张的自如还没有进入盈利阶段。

目前大部分行业玩家的想法是,把房屋出租作为一个流量入口,然后在此基础上通过提供增值服务(比如提供保洁服务)盈利。

而这个商业模式要想行得通,就必须先做大规模拥有业务基础,同时保证服务质量以保证一个比较低的空置率,这样才能保证出租业务本身是一个既有规模同时不亏本的生意。

有了这个基础,才能把盈利任务交给增值服务。而这个最终要考验的是,长租公寓运营商的全产业链把控能力。

(应采访者要求,李磊和朱玲为化名)

本文是小饭桌原创文章,作者:石富元,如需转载请注明出处。
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